В Москве завершается эпоха комфорт-класса: рынок смещается в сторону бизнес- и премиальных проектов

Москва, 1 декабря, — Столичный рынок первичной жилой недвижимости внутри МКАД продолжает стремительно меняться. По итогам 2025 года аналитики жилого направления CORE.XP отмечают значительное смещение структуры предложения в сторону более премиальных сегментов и лотов увеличенной площади. Доля бизнес- и премиум-класса в экспозиции достигла 76%, тогда как массовое жилье почти полностью уступило место более дорогим сегментам и вышло за пределы МКАД. На фоне этой трансформации средняя площадь лотов вернулась к докризисным параметрам — 57 кв. м после минимального значения в 50 кв. м в 2022 году. Ключевое влияние на эти изменения оказала новая градостроительная политика Москвы, предусматривающая ограничения на минимальную площадь квартир в новых проектах.

После рекордного строительного бума 2021 года девелоперы продолжают сокращать количество новых проектов. По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, в 2025 году на рынок вышло 2,6 млн кв. м новостроек, что на 35% ниже уровня прошлого года. Доля бизнес-и премиум-класса в новых стартах увеличилась на 85%. При этом общий объем экспозиции остается стабильным — 1,83 млн кв. м (–8% год к году), что соответствует уровню начала 2023 года. Рынок постепенно переходит в режим управляемого предложения: застройщики делают ставку на распродажу текущего портфеля и выход в старт продаж после длительного подготовительного периода. Сокращение портфеля проектов становится прямым драйвером роста цен: ограниченное предложение поддерживает удорожание квадратного метра даже на фоне высокой ключевой ставки.

В 2025 году комфорт-класс фактически вышел на ценовое плато — покупательский спрос в ипотечном сегменте достиг предельных значений. В то же время более высокие классы демонстрировали стабильный рост. Бизнес-класс прибавил 12% год к году, аккуратно перекладывая рост себестоимости в цену. Показывает устойчивый рост премиум-класс, в основном за счет дефицита уникальных локаций и большим спросом у платежеспособной аудитории, мало зависящей от ипотеки. Средневзвешенная цена квадратного метра внутри МКАД выросла с 639 до 762 тыс. руб. (+19% за год).

За 5 лет рынок столичной жилой недвижимости проходил через ряд изменений: пик продаж и льготная ипотека в 2020–2021 годах, шоковый период в 2022-м и восстановление в 2023–2025-м. Несмотря на высокую ключевую ставку и конкуренцию депозитов с новостройками в качестве инструмента для инвестирования, к 2025 году рынок демонстрирует устойчивый спрос — внутри МКАД заключается около 50 тыс. ДДУ в год. Это стало возможным за счет перехода покупателей на альтернативные инструменты оплаты — рассрочки, субсидированные программы и покупку более дорогих лотов, не зависящих от льготных ипотек.

По прогнозам экспертов жилого направления CORE.XP, в 2026 году дефицит новых площадок внутри МКАД, вектор градостроительной политики города и, как следствие, фокус девелоперов на более высоких классах будут и дальше поддерживать рост цены на недвижимость в столице. Бизнес-класс станет фактически массовым сегментом столицы, а жилье комфорт-класса окончательно сместится в районы Новой Москвы.

«Стратегии девелоперов на следующий год будут основаны на адресной работе с конкретными целевыми аудиториями, запуске точечных премиальных проектов, развитии мультисценарного бизнес-класса и аккуратном объеме стартов с длинным предстартовым «прогревом» рынка. Мы прогнозируем увеличение объема и количества сделок на фоне снижения ключевой ставки до 2,8 млн кв. м, выход на рынок 30–40 новых проектов, а распроданность на стадии ввода в эксплуатацию останется высокой — около 80%. При этом средневзвешенная цена лота вырастет еще примерно на 20%, учитывая изменение структуры предложения и сохранения темпов роста средневзвешенной цены квадратного метра», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.